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房屋拆迁评估流程 房屋拆迁要经过哪些程序?→MAIGOO知识

来源:admin     热度:7      时间:2020-09-21 23:14:18

  在拆迁前期,征收方都会对房屋进行评估,评估主要的目的是为了征收部门还有被拆迁方清楚的了解房屋的实际价值,为后期补偿提供依据。对于房屋价值的评估是直接关系到房屋的实际补偿,这个是重中之重。

  当今,房屋评估机构也是非常之多,在选择时一定要详细了解,是否具有评估资质,只有具有评估资质的评估公司做出的评估才可靠,并且,评估机构事由被征收人协商进行选择的,协商不定,按照少数服从多数的原则确定。如果征收的面积较大,也是可以选择两家评估公司的,不过要有一家公司作为牵头单位方可。要注意如果评估机构没有资质或者未经评估就进行拆迁,这样是完全不合法的。

  (1)调查前期,征收方要对征收房屋进行调查,明确评估对象,评估公司要对房屋进行实地勘察,调查房屋实际情况,做好拍摄录像等工作,这些资料要能反映出房屋内外的实际情况并妥善保管。对于这些资料,被征收方要进行签字确认。需要注意的是,这些都要有征收方盖章、评估公司盖章、被征收人签字。

  (2)公示期间,评估公司要评估结果提供给征收方,征收方要将评估结果进行公示,公示期满后,如果没有异议,就按照评估价格进行补偿,存在异议的话,评估公司要对评估结果进行解释说明,还有就是要被征收人在收到评估结果10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。如果对于复核结果还不满意,就要在10日内向当地评估专家委员会申请鉴定。还是不行的话,就只能按照按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

  在评估公司选定之后,都是有征收方与评估公司签订委托合同,因此评估鉴定的费用是由征收方支付的,如果鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。所以,大家不必担心,这些费用是不需要自己承担的。

  根据相关股价指导意见的规定,农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日,估价方法以市场比较法为主,即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象(被拆迁房屋)进行对比修正。

  估价时点的确定直接影响到被征地及被拆迁地上物的估价结果。常有征地主体为了制定征地方案,进行补偿安置资金预算,在征地公告之前对拟征地地段进行了预评估。这种做法应限定于制定征地方案,而不能代替征地公告后的评估程序。一则以预评估代替征地评估,剥夺了被征地人选择评估机构的权利。二则剥夺了被征地及地上物在预评估时点至征地公告颁发时点的升值利益。

  应为征地公告的期限。评估报告具有时效性,一般与征地公告同时失效,但最长不超过征地期限。评估报告的有效期应在报告中说明。估价报告超过1年的,应重新进行估价。

  从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。相关估价指导规定,估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式,按照这一设计,估价机构的遴选应当包括以下五个步骤:

  根据相关意见的规定,估价机构由征地主体委托并支付拆迁评估费用。被征地人应注意房屋拆迁估价的委托时机,应为征地公告后委托评估机构进行。

  其一,没有征地公告,就没有权利和资格委托评估机构进行以征地安置补偿为目的的专项评估。

  其二,估价的时点为征地公告之日,如在征地公告之前委托估价,必然使估价时点提前,造成估价结论不准确,从而影响了被征地人的利益。

  按照评估规范的规定,评估分为分类评估和分户评估。征地拆迁规模较小的,可以直接进行分户评估,根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的,可以要求分户评估。分户评估是指估价机构根据被征地及被拆迁地上物和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。

  被征地人应核实估价机构公布的初步估价结果和送达分户估价报告的程序是否合法。根据相关估价指导意见的规定,估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。征地主体应向被征地人转交分户估价报告,并告知被征地人,若对估价报告有疑义或异议的,可以向原估价机构询问,申请复核,或者另行委托估价机构重新评估。对委托人因原估价结果,复核结果有异议或另行委托的估价结果与原估价结果有差异,且协商达不成一致意见,征地当事人在收到估价报告,复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

  重置成本法最常见的评估方式,也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点,假如要求5月1日起进行实地征收,由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如,土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值,再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

  成本法在以前就运用相当广泛,土地价值,房屋价值都可以运用成本法进行评估,但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

  在590号令当中有相关的要求,如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法,其实就是预估一下未来预期收益,选取适当的资本化率来体现,把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用,意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

  收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体,一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益成几何倍增长的行业,原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

  收益法在实践的过程中运用不是很多,评估公司不涉及收益法部分,评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

  需要注意的是,参照类似的房地产市场价值,意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅),商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意属于什么用地,要参考附地范围相同性质的用地价值,主要是参照类似房地产市场的价值。

  假设开发法在实践中运用不多,例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流,必然运用到假设开发法来进行实际评估,开发商需要土地利用实际开发,土地开发后目的可能作为商业、住宅,也有可能是厂房,需要运用土地开发满足主体要件。所以要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

  很多中小型企业都希望适用假设开发法,特别针对一些未利用的土地,也就是开发商购买后没有实际利用,还在申请审批规划等文件的时候,占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如,唐山某钢铁企业,企业进行外迁,与政府进行协商如何评估剩余土地的价值,必须运用假设开发法来评估土地使用权的价值,实践当中运用相对较少。

  基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值,在实践当中应用不是很广泛。

  比如有一个拆迁工程需要评估公司做,或者是招标,或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况,包括去现场初步勘察,了解评估范围、对象等。

  如果某评估公司要参与此次房屋拆迁,需要谈一下收费的问题,评估收费国家有指导性标准,同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。

  第八个是把报告归档。即项目结案,有关的资料结案。

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