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我国房产租赁市场分析:市场失衡的原因及对策

来源:admin     热度:23      时间:2020-10-31 09:49:34

  在房价日渐上涨的时代里,人们呼吁建立系统全面的租赁市场,可是到现在来,租赁市场一直不太令人满意,中国人还是乐意购买房屋。而且从住房租赁市场的整体供给来看,用于出租的房源多来自个人,而非房地产企业、专业...

  在房价日渐上涨的时代里,人们呼吁建立系统全面的租赁市场,可是到现在来,租赁市场一直不太令人满意,中国人还是乐意购买房屋。而且从住房租赁市场的整体供给来看,用于出租的房源多来自个人,而非房地产企业、专业的住房公司等机构出租人,下面我们就一起来分析一下房产租赁市场,看看市场失衡的原因以及对策。

  住房租赁市场绝大部分是个人房东,机构出租人则比较少。目前少有房地产企业大规模开拓住房租赁市场。当地房地产企业开拓租赁市场较少,而是主要将其作为投资品运作,具有高风险。

  我国住房租赁总供给中将近90%可出租房屋来自个人出租住宅,而在许多发达国家和地区,机构出租的房源大约能占到租赁市场总供给的25%至30%。

  总体上看,目前全国城市的房地产租赁价格严重低于销售价格。租售比远远低于理论上以及国际经验上的标准。

  因此,房地产企业在选择经营模式上更倾向于选择资金快速回笼的“开发-销售”模式,而不是以长期现金流收益为主的“开发-租赁”模式。外来人口较少,市场风险较高,令三四线城市房企进军租房行业顾虑较多。

  如果在租赁回报率提高的同时,城市能保持稳定的外来人口流入,那么一部分存货压力大的开发商或许愿意以租代售,但这往往需要城市发展到一定水平相配合,譬如像上海这样的一线热门城市。而当前库存压力大的三四线城市,普遍不具备这种条件,否则库存压力也就不会那么大了。

  一些房企负责人指出,商品房改为出租房源不可能是毛坯,而要将毛坯商品房装修后再出租,对于开发商来说是二次投资,更何况等到再出售时,出租过的房源的价值很可能会大打折扣。

  企业进入租房市场也考验其物业运营管理能力。一些房地产行业人士认为,进入住房租赁市场需要专业的住宅物业运营管理能力,然而目前房地产企业重视的是投资分析、工程管理、产品营销等方面的能力,相应的人才储备无法充分满足住房租赁业务有关物业运营管理的要求。

  还有开发商表示,目前存量房大多位于配套不完善的郊区,出租户看好的市区存量房源比较缺乏。在目前主要集中出现存量房的郊区、相对较差区位内,是否存在相匹配的租房需求也很难说。

  业内人士认为,机构出租人的出现对于住房租赁市场的发展有着重要的作用。首先,随着机构出租人的参与,租赁住房的供给量将会出现大规模增加,住房租赁市场所占比重将会出现明显增长。同时,以机构为主体的出租人更便于政府管理和监督,机构出租人的规范经营也会给个体出租人以示范作用,带动整体市场的规范化。另外,机构出租人会直接与个体出租人、中介形成竞争,将有利于广大的承租人群体。

  当市场上专业化租赁机构足够多时,即可通过充分竞争形成市场化的租金水平。也就是说,中国民众可能不再过于聚焦房价的涨跌波动,而会根据机构提供的租赁服务支付相应的租金,进入消费者为主导的市场化价格调节时代。

  五、如何让企业、机构参与培育开发这一市场?唯有政策矣

  如何让企业、机构参与培育开发这一市场?不少资深人士反映,除非政府有强有力的配套政策刺激,否则大多数开发商,尤其是民营开发商,几乎不会参与到租房市场开发中来。“就算是政府平台,国有房企,恐怕除了强制,也没有太多办法让它参与,因为它也要保值增值。”

  与此同时,在土地供应、地价、税收、信贷等方面,出台差异化政策措施,对推动租房企业做大,让房地产企业“真金白银地参与进来”,很有必要。何立祥建议,在土地供应上,对开发商愿意开发租赁房的,实施特殊供应,否则限制土地供应。

  目前行业纳税实际操作中,通过小中介租房,无论租客、房东还是中介,都不用纳税。“如果只有几家成规模的企业纳税,就不公平。这样整个市场就会出现劣币驱逐良币的情况。”资深人士建议,相关部门应规范行业缴税、建筑改造等行为,从建设安全、建筑质量、改造方案等方面提出相应标准,对所有竞争主体一视同仁,规范市场发展。

  对于新政提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,这可能引起新的争议。在商改住的改造标准上,目前也没有明确,谁能改、怎么改、在建的能不能改之类,迫切需要明晰。而且,一旦放开商改住,地方上的用地规划体系就可能有些混乱。

  譬如,区域内原本要配置一定比例办公用房写字楼,结果大量改造为住房出租,实质上成为住宅用房,那么区域内交通、生活配套就可能完全不相适应,包括产业布局也可能产生偏差。丁建刚建议,尽快细化有关商改住的一系列标准、规范,作出详尽的政策解释。

  目前我国租赁市场远远还没达到完善的地步,如何促进国民租房水平进一步提高和稳定,房东利器相信会是一个任重而道远的漫长过程。

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